Korona koettelee taloyhtiöiden taloutta - katso mahdolliset joustotavat
Julkaistu: 28.03.2020
Koronakriisi on moukaroimassa kansalaisia, yrityksiä sekä julkisen sektoria. Ja sellaisella vauhdilla, jota harvoin rauhan aikana on eteen tullut. Mitä talouteen tulee, monilta bisneksiltä on mennyt parissa viikossa kysyntä kokonaan alta, ainakin väliaikaisesti. Tämä tietää myös vaikeuksia pitää työvoimaa palkkalistoilla. Lomautukset ja työttömyys nousevat suurella kulmakertoimella.
Taloyhtiötkään eivät ole immuuneja viruksen vaikutuksille
Kun yritysten kysyntä menee alta, myös vuokranmaksukyky toimi- ja liiketiloista murenee. Tämä on ongelma myös vuokranantajan vuokrien saamisen ja vuokranantajan oman talouden kannalta. Myös taloyhtiöt vuokraavat tiloja ulos. Erityisesti kaupunkien keskustoissa sijaitsevissa taloyhtiöissä on kivijalassa vuokrattavia liiketiloja. Tämän vuokraustoiminnan tuottojen merkitys taloyhtiön koko taloudesta vaihtelee suuresti. Suurimmillaan osuus voi olla jopa yli puolet kaikista tuotoista.
Toinen puoli taloyhtiön tuottoja, ja yleensä suurin osuus, on tietenkin omistajaosakkaiden hoitovastikkeita ja käyttökorvauksia. Tässä onkin toinen kanava, joka voi tuottojen puolelta heilutella taloyhtiöiden taloustilannetta.
Kuinka paljon ja millaisia joustoja taloyhtiöiden taloudessa on?
Keskimääräisen suomalaisen kerrostaloyhtiön hoitokulujen summa oli viime vuonna arviolta 5 euroa neliöltä per kuukausi. Hoitovastike on osakkailta keskimäärin luokkaa 4 e/m2/kk. Väliin jäävä euro peritään siten käyttökorvauksina ja vuokrina. 90-neliöisen huoneiston osakkaalle siten kuukausikohtainen vastike on noin 360 euroa, joka tekee vuodessa 4320 euroa. Yhtiöiden välillä nämä summat poikkeavat huomattavasti toisistaan.
Mitä taloyhtiö sitten voi tehdä, jos siihen kohdistuu äkillinen taloudellinen tuottojen pudotus, tai vaihtoehtoisesti kulujen äkillinen kasvu?
Oletetaan taloyhtiön kokonaistuottoihin 10 prosentin negatiivinen “shokkivaikutus” vuositasolla tarkasteltuna. Jos lähtötilanteessa taloyhtiön talous on tasapainossa, tarvitaan siten noin 10 prosentin kulujen jousto, jotta päästäisiin muutosten suhteen tasapainoon.
Kymmenen prosentin vuositason muutospaine pystyttäneen ottamaan vastaan keskimäärin varsin hyvin, varsinkin jos yhtiöllä on kassareserviä. Tämä ylimääräinen likviditeetti ottaa iskun vastaan ensimmäisenä, eikä taloyhtiön taloudellisista velvoitteista tarvitse tinkiä. Taloyhtiön hallitukselle on yhtiökokouksessa hyvän käytännön mukaan päätetty antaa valtuudet periä tarvittaessa ylimääräisiä hoitovastike-eriä. Näiden täysimääräinen käyttö erityisen tiukassa taloudellisessa tilanteessa voi olla haastavaa, minkä takia pitää tutkia myös sitä, saadaanko hoitokuluista jotain joustoa. Ajan myötä sitten myös reservit voidaan palauttaa tavoitetasolle, mikäli reserveihin joudutaan kajoamaan.
Mistä löytyisi kulujen säästöpotentiaalia?
Keskimääräisessä taloyhtiössä hoitokulujen hienosäätöä voisi löytyä esim. priorisoimalla korjauksia ja ylläpitotoimia, ja siirtämällä mahdollisia ei-akuutteja satsauksia vaikka vuosi eteenpäin sekä mahdollisesti leikkaamalla joidenkin hankkeiden kulubudjetteja. Kannattaa myös tutkia, onko energiankäytöstä (lämmitys, sähkö, vesi) leikattavissa hieman ilman merkittäviä lisäsatsauksia (esim. mahdollisia ylilämpöjä leikkaamalla). On myös syytä selvittää, onko ostopalveluissa sellaista kulua, joka ei ole välttämätöntä. Voidaanko sopimuksia joiltain osin neuvotella uuteen asentoon? Esimerkiksi: sähkösopimus, kiinteistöhuolto, siivous, isännöinti.
Suuret ja pysyvät kulusäästöt edellyttävät yleensä myös satsauksia - Vääristä paikoista ei pidä säästää
Mikäli taloyhtiön kohtaama tulojen vuositasolle laskettava leikkauspaine on huomattavasti suurempi, tyyliin 20 – 30 prosenttia, kulusäästön aikaansaaminen on vaikeaa ilman, että taloyhtiön strategian ja suunnitelmien mukaiset palvelutasot pystyttäisiin takaamaan. Jos energiansäästöä ja energiatehokkuutta halutaan parantaa, se edellyttää investointeja. Mikäli siihen on valmius, tämä kannattaa tutkia. Tähän on saatavissa myös avustuksia.
Vääristä paikoista ei pidä leikata. Korjauksista ja ylläpidosta leikkaaminen alkaa rapauttaa kiinteistön kuntoa varsin nopeasti, mikä tietää riskitasojen kasvua. Toisin sanoen lisää kuluriskiä tuleville vuosille, ja negatiivista omaisuuden arvovaikutusta.
Joustavuus ja ketterä toiminta välttämätöntä kaikkien kannalta
Jos talouden shokki tulee vuokratuotoista, akuutissa tilanteessa taloyhtiön on syytä neuvotella vuokralaisen kanssa, ja pyrittävä löytämään ratkaisuja, jotka tyydyttävät molempia osapuolia. Realistista koronakriisin tapaisessa tilanteessa on, että vuokratilojen markkinalla on reilusti ylitarjontaa, toisin sanoen uuden vuokralaisen löytäminen on lyhyellä aikavälillä vähintään haastavaa.
Optimitilanne olisikin, että vuokralaisen kanssa päästäisiin neuvotteluratkaisuun, taloyhtiössä löydettäisiin kulu- ja sopimusjoustoja, hoitovastikkeita ainakin väliaikaisesti korotettaisiin ja koronatilanne helpottaisi kohtuullisen nopeasti. Näin taloudelliset vaikutukset jäisivät mahdollisimman miedoiksi ja lyhytaikaisiksi.
Jos taloyhtiön haasteena ovat vastikerästit, niihin on puututtava nopeasti, ja osakkaiden kanssa on neuvoteltava viipymättä asioiden kuntoon saamiseksi.
Taloyhtiön lainojen mahdolliset lyhennysvapaat selvitettävä erikseen
Mikäli taloyhtiöllä on velkoja, joiden lyhennykseen on kiinnostusta hakea pidennystä, asiaa on selvitettävä yhtiön sisällä ja lainanantajan kanssa. Velkaisissa taloyhtiöissä pääomavastikkeiden merkitys osakkaiden kulurakenteessa onkin yleensä huomattavasti suurempi kuin hoitovastikkeiden.
Loppusanat
Kun akuutti kriisi on selätetty, myös taloyhtiön riskinsietokykyä on arvioitava kokemusten perusteella kriittisesti. On toteutettava välttämättömiksi katsottavat korjaustoimenpiteet vastaisuuden varalle.
Lisätiedot medialle:
pääekonomisti Jukka Kero
puh. 050 5480231